隨着香港醫療保健服務需求日益增長，一座專為醫療及健康服務而設的全新商廈「亞士厘21」（21 ASHLEY）去年在尖沙咀核心地段落成，成為區內醫健服務的新地標。這座由建灝地產發展的21層全新商廈，不僅地理位置優越，更在建築設計和配套上充分考慮醫療租戶的需求，為醫療服務機構創造了一個高效、合適的營商環境。

醫健中心新地標 靈活樓面設計

「亞士厘21」位於尖沙咀亞士厘道，是該區醫療保健服務的新焦點。這座商廈的建築設計和配套均為醫療用途度身定造，體現了發展商對醫療行業需求的深刻理解。

專業醫療設計 滿足不同需求

「亞士厘21」的建築規格專門為醫療、醫學美容和健康服務租戶而設。個別樓層設有特高樓底，層與層之間高度達5米，為設置大型醫療設備提供了充足空間。此外，特大地台承重能力最高達7.5kPa，可安放各種重型醫療設備。發展商亦考慮到醫療設備和病床的運送需求，電梯的尺寸經過精心規劃，有足夠空間容納病床。主入口則設有輪椅上落區域，方便行動不便的求醫人士。

為滿足醫療設備的高用電量，每個樓層都提供穩定充足的電力供應，同時配備後備電力系統，確保在緊急情況下也能維持正常運作。大廈所有單位均接駁來去水，更採用了高標準的衛生和感染控制措施，包括空氣淨化器（NCCO）和電梯大堂及洗手間的非接觸式開關系統，優質的醫療環境為租戶及求醫人士提供了安全和信心的保障。

此外，每個樓層都預留了額外的通風位置，供租戶安裝符合醫療級別和手術室要求的通風及換風系統。這一設計不僅確保了空氣質量，還為可能需要進行小型手術或其他特殊醫療程序的診所提供了必要的基礎設施支持。

創新增值服務 促進商戶交流

「亞士厘21」於硬件的配套設施上，還提供了創新的增值服務，以促進醫療專業人士之間的交流和訪客的舒適體驗。大廈9樓設有一個名為Ashley Hall的多功能演講廳，可供醫生舉行醫療講座和研討會，促進知識交流和專業發展。同時大廈還設有一個名為Ashley Lounge的尊貴共享空間，為租戶和訪客提供用餐和休息的場所。這種設計不僅提高了大廈的整體舒適度，也為醫療專業人士之間的非正式交流創造了機會。

垂直整合概念 創造協同效應

「亞士厘21」的招租策略旨在吸引各類醫療和醫學美容商戶進駐，目標是實現「垂直整合」的概念。通過將醫學影像掃描、專科醫生、醫療保健以及醫學美容等不同醫健服務集中在同一棟大廈內，「亞士厘21」希望能夠發揮協同效應，為租戶創造更多商機。

這種垂直整合模式不僅方便了求醫人士在同一地點獲得全面的醫療服務，還為商戶之間的合作提供了便利。例如，不同商戶可以聯手提供活動，或者進行交叉推廣，從而互相帶動業務增長。

優越地理位置 交通購物便利

除了專業醫療配套，「亞士厘21」的地理位置亦是主要優勢。大廈位於尖沙咀核心地段，從尖沙咀港鐵站L5出口步行僅需1分鐘即可到達，加上擁有雙鐵三綫的交通優勢，包括荃灣綫、屯馬綫及高鐵，為尋求高質素醫療服務的本地居民和旅客提供了極為便利的交通網絡。

此外，項目毗鄰尖沙咀天星碼頭和巴士總站，使得往來九龍和香港島各區變得輕而易舉。作為香港著名的旅遊和購物區，尖沙咀擁有眾多大型商場，如海港城、新港中心和國際廣場，以及多家五星級酒店和餐廳。這種優越的地理位置方便了不少來港旅遊的醫療旅客。

多間醫療機構相繼進駐

「亞士厘21」的獨特定位和優越條件已經吸引了多家知名醫療機構如綜合醫療診所、物理治療中心及醫學影像中心進駐。

大廈2樓全層由高端醫學影像中心真諾醫學掃描（Assure Medical Imaging，AMI）承租，提供尖端的診斷服務，可提供多種先進診斷技術，包括正電子電腦斷層掃描（PET/CT）、磁共振掃描（MRI）和電腦斷層掃描（CT）。其中，PET/CT掃描技術為現今高端及最先進掃描技術之一，能夠為複雜的醫療情況提供準確診斷，鮮見於在本港醫學影像中心。至於大廈5樓501室則由安活醫學影像有限公司（BNS Medical Imaging Limited）承租，於「亞士厘21」開設第4間分店。該中心提供全面的醫學影像診斷服務，包括磁共振掃描（MRI）、電腦斷層掃描（CT）、乳房X光攝影（Mammogram）、超聲波（Ultrasound）和X光（X-Ray）等。該分店提供靈活的預約時間及採用透明的定價策略，使高品質的醫療影像服務更加普及。

「亞士厘21」7樓701室及703室分別由智滙醫療中心（Wisdom Health Medical Centre）和晨曦醫療中心（Sunrise Medical Centre）承租，前者擁有豐富經驗的骨科醫生及外科醫生團隊，後者乃混合醫療和醫學美容的醫學中心，由各方專家醫生團隊為市民提供快速及真摯的醫療意見及療程。

此外，位於大廈16樓1601室的展康物理治療中心（Restart Wellness）主要提供高品質物理治療服務，幫助患者恢復身體功能、改善痛症、提高生活質量。中心除駐有富臨床經驗、持相關專業資格的物理治療師外，更配備多種先進設備，可提供包括衝擊波治療、超聲波治療、干擾波治療、筋膜刀治療、伸展治療、運動治療、普拉提治療及電磁波治療等。

隨着高質素的醫療中心、日間手術中心、日間診所、醫美中心及專科醫生進駐，「亞士厘21」正逐步實現其成為尖沙咀醫療保健服務中心新地標的願景。這不僅為香港的醫療服務業帶來了新的活力，也為尋求優質醫療服務的本地居民和醫療旅客提供了更多選擇。未來更多專業醫療及醫學美容租戶加入，「亞士厘21」有望在不久的將來成為香港醫療服務的重要樞紐。

隨着本港人口老化，加上不少內地，特別是毗鄰香港的大灣區居民，嚮往香港高質而有保證的醫療服務質素，以致本港醫療和保健服務需求愈趨上升，其中具完善設備、明亮衛生的新式「醫療大廈」更為市場所追捧、信賴。由建灝地產精心打造的全新醫健商業項目21 ASHLEY「亞士厘21」，位於尖沙咀核心地段，享四通八達的地理優勢，項目與港鐵站僅一分鐘步程，更擁極佳景觀，加上配備市場缺乏的醫療建築規格及設備，因此推出以來，即獲多個星級醫學團隊承租，商機無限。

人口老化持續 優質醫療需求增

人口老齡化帶來的壓力不容忽視。根據統計數據顯示，香港女性和男性出生時平均預期壽命，分別從2022年的86.8歲及80.7歲，增至去年的87.9歲及82.5歲，意味港人愈來愈長壽。老年人口的比例不斷上升，加上慢性疾病愈趨普及，醫療服務需求與日俱增。保健及就醫者愈趨重視健康，對醫療中心的要求較以往高，惟據非正式統計，全港「醫療大廈」數目不足30幢，而且當中大部分已有一定樓齡，最初建築規格，未必完全為醫療服務而設，即使經租戶改裝，硬件亦未必追上現今醫學需要，更遑論部分大廈硬件上，有如負重、樓底、供電、通風等先天性的限制，實際並不適宜作專業醫學用途。

規格度身訂造 21 ASHLEY屬本港罕有新式「醫療大廈」

有質素、保證的優質「醫療大廈」更是渴求，該類醫廈往往更獲市場信賴。其中，由建灝地產精心打造的全新醫健商業項目21 ASHLEY「亞士厘21」，屬本港極為罕有的新供應。項目位於亞士厘道21號，是核心區中的核心，步行至港鐵尖沙咀站L5出口，僅1分鐘步程，全程無障礙，方便輪椅人士。項目樓高21層，總樓面面積逾10萬平方呎，提供約5,461呎全層單位，及754至3,493呎的分間單位，間隔方正實用，靈活彈性，滿足不同的醫療需要。

風格亮麗 採光充足 予人潔淨衛生 安心感覺

整個建築風格新派亮麗，大堂寬闊舒適，以全反光玻璃幕牆設計，有效提升單位的空間感及採光度，打破傳統對「醫療大廈」冰冷的刻板印象。同時，銀幕橫跨全部單位，將窗外270度遼闊的維港及九龍公園景致引景入室外，明亮的空間亦予人潔淨、衛生的醫療保健空間，大大增加就醫及保健者的信心。

建築規格嚴謹 全方位滿足高端醫療所需

憑藉對租戶及市場需求的深入了解，去年落成的21 ASHLEY「亞士厘21」，項目建築規格專門為醫療、醫學美容和健康服務租戶度身訂造，配備專業設施，銳意打造出尊屬的醫療保健服務中心新地標，正正滿足時下醫療中心的需求。

為配合專科醫務中心及醫學影像中心的需要，大廈個別樓層設有達5米特高樓底以及特大承重達7.5kPa的地台，可供租戶提高空間，放置磁力共振掃描器（MRI）及電腦斷層掃描器（CT）等各類大型醫療器材。同時，項目又提供穩定及充裕的電力供應，滿足醫療器材的龐大用電量，亦有後備電力可提供於單位內使用，即使區內有突發性停電，亦絲亳不影響手術等急緊醫療操作。

此外，21 ASHLEY「亞士厘21」亦預留額外通風位置，供客戶裝配符合醫療級別及手術室要求的通風及換風系統，確保手術在專業無菌的環境下進行。所有單位均接駁來去水，而衛生和感染控制措施方面，大廈的公共空間備有空氣淨化器（NCCO）、電梯大堂及洗手間的非接觸式開關系統等，確保所有硬件均為高標準、符合醫學需要，無論是醫護人員或是來訪者，都能全方位感受到高標準的衛生環境。

屹立著名地標 盡擁中港兩城機遇

事實上，作為傳統醫療中心及大樓主要集中地、被納入西九的尖沙咀，是近年政府重點發展的地區。本身地理上極具先天優勢，而且鄰近廣深港高鐵西九龍站，可坐擁覆蓋港、九、新界、深圳口岸以至機場的完善交通脈絡，是全港鐵路覆蓋密度最高的黃金心臟地段。由尖沙咀出發，一脈承接高鐵綫、荃灣綫、屯馬綫等「雙鐵三綫」，除了匯聚本港各地人流，經由高鐵打通南北兩地，更可承接千億機遇，為尋求高質素醫療服務的旅客，提供極便利交通網絡。而區內的天星碼頭及巴士總站，亦提供多條線路往返港、九及新界各區。同時，尖沙咀涵蓋多元藝術文娛領域，充分體現中西文化交匯特色，向來是來港旅客必經之地，這裡有香港首屈一指的藝術勝地西九文化區、星級地標、世界頂尖的高檔商場、五星級酒店、連鎖餐飲、以及譽享國際的維港盛景等，得天獨厚的地理位置，對內地來港遊玩及醫療保健的旅客來說，更易安排行程。

位於21 ASHLEY「亞士厘21」2樓全層的真諾醫學掃描（AMI）是一間高端的醫學影像中心，提供獨特和專屬的醫學影像服務，包括正電子電腦斷層掃描（PET/CT）、磁共振掃描（MRI）和電腦斷層掃描（CT）、三維乳房造影（3D/ 2D Mammogram）、超聲波（Ultrasound）、X光 (X-Ray) 以及骨密度掃描（DEXA）。當中最值得一提的，AMI是本港少數擁有PET/CT掃描技術的醫學影像中心。

PET/CT掃描是一種尖端的醫學影像技術，結合了PET的功能信息和CT掃描的解剖信息，可以為各種醫療情況提供準確的診斷和治療計劃。由於功能強大及高準確率，求醫或保健者對該項技術需求向來殷切，惟儀器價錢及建造成本高昂，本港絕少醫療中心配備該醫學器材，這台高端儀器及大型醫學器材可說是一機難求。而提供該項專業技術的AMI選擇進駐21 ASHLEY「亞士厘21」，絕對反映項目具空間、具條件、具優勢以吸引其進駐。其他硬件方面，AMI亦為客人提供最高標準的豪華和舒適，包括設有女士專用區等，提高客戶私隱度，打造超越客戶期望的無與倫比的體驗。

於21 ASHLEY「亞士厘21」5樓501室開設全港第4間分店的安活醫學影像有限公司（BNS），自2016年創立以來，一直備受市場肯定的最大原因，是其各項服務的便利性。BNS以方便求診人士見稱，分店均落戶於全港商業核心地段，最新選址21 ASHLEY「亞士厘21」，亦是看中其地理優勢，方便中港兩地的客戶就醫。

而BNS快速且靈活的預約服務，可確保著急的就醫者能以最短時間落實檢測安排，某程度上可安定他們的情緒。BNS提供世界一流品牌的最先進的醫療影像技術包括磁共振掃描（MRI）、電腦斷層掃描（CT）、乳房造影（Mammogram）、超聲波（Ultrasound）及X光（X-Ray）等醫學影像診斷服務，照顧不同就醫者的檢測需求，同時卻以實惠、合理的價格收費，令就醫門檻更低，幫助更多有需要人士，從而徹底改變醫療保健領域，確保每位患者得到最高標準的照護和關注患者每個細節。

市場對優質「醫療大廈」需求若渴，集多項優勢於一身的21 ASHLEY「亞士厘21」，招租以來不乏星級醫學影像中心、醫療中心、日間診所、物理治療中心、專科醫生如︰泌尿外科、外科、放射科和骨科等及普通科醫生進駐，21 ASHLEY「亞士厘21」今年初已落成啟用，當中兩間醫學影像中心已經營業中。相信在醫療技術發展及服務需求日增下，相信這類新式醫廈將租少見少。

消委會過去3年共接逾4,000宗美容院的投訴，其中有關結業的投訴最多，佔近3成，涉及金額最大的個案達110萬，而單是今年首4個月也已有32宗，佔近1成。

香港美容業總會創會主席葉世雄稱，近年美容院結業新聞已相對較少，因業內出現一種「易手劏客風」，有公司專門收購及接手瀕臨結業並欠顧客大量療程的美容院，再透過心理戰要求舊顧客加錢簽新合約牟利。葉世雄稱業內甚至還形成一種欠債愈多，售出價就愈高的畸形現象，故有美容院在短短兩年間便易手5次，消費者猶如「任人宰割」。

葉世雄表示，美容業總會的工作包括處理業內投訴及糾紛，近5至6年有關美容院倒閉的投訴佔整體逾半，當中涉及「直接拉閘走人」，消費者預繳的美容療程被「走數」，惟更多是將顧客賣予第二間公司，而接手者會要求顧客加錢才可繼續之前的療程，如要求「1+1」，即若顧客原先用兩萬元購買療程，就要再付多兩萬元，部分也會更凶狠。

他指，此實際是一種「心理戰術」，由於很多顧客仍有不少療程未用，多不希望「total loss」，願意加錢的機會很高，故行內亦因而出現一種畸形現象，只要該美容院欠顧客的債愈多，賣出價就會愈高，接手者看中的就是債主的「潛質」。

而最新的劏客模式甚至是不斷泵大債數並在短期內多次易手，葉世雄舉例，A美容院有100萬未償還的債務，涉及100個客，B美容院收購A美容院後就會聯絡有關顧客要求加錢繼續服務，若要求「1+1」並有一半顧客願意付款，每人願付1萬，該債務便累積至150萬，B美容院就能以此賣個更好的價錢，並在兩個月後再售予C，「周而復始，背後甚或是同一個老闆。」

葉世雄慨歎，多年來透過各種措施提升行業質素，但「道高一尺，魔高一丈」，小部分不守規的業界總有新或更凶狠的招數去劏客，舉例業界有安全網制度，轉介受美容院結業影響的顧客至其他美容院繼續完成療程，惟有部分同行卻聯合地產代理，專門接觸租約將到期及瀕臨倒閉美容院，勸喻他們千萬別結業，更唆使借退休、移民等理由，將美容院轉手獲利；以致近年除了2021年「悅榕莊」外，很少聽到美容院結業，總會也很難介入，只能被動地等到顧客求助才幫忙。

由建灝地產旗下尖沙咀醫務商業發展項目亞士厘21 (21 ASHLEY)，持續獲醫療相關客戶垂青，新近再落實一宗承租協議， 新租戶為大型醫學影像檢驗中心， 而承租單位為2樓全層，面積約8,064平方呎，為該廈最大面積樓層。

亞士厘21樓高21層，總樓面面積逾10萬平方呎，提供全層及分間單位出租，分別有面積約778、1,944 及2,730 平方呎的分間單位，而全層面積約5,461 至8,064平方呎。

建築設計具備各種有利於醫療之配套設施，專為各類型綜合診所、專科醫務中心、醫學美容中心及日間手術中心而設。個別樓層設有特高樓底（層與層之間高度達5米）以及特大地台承重（達7.5kPa）。此外，為配合診所及醫療中心日常運作，每個樓層均提供穩定及充裕的電力供應，亦有後備電力可提供於單位內使用。

同時，每層均預留額外通風位置供客戶裝配符合醫療級別及手術室要求的通風及換風系统。該廈自年初中港通關以來，已獲逾百個醫療及醫學美容相關租戶查詢租務情況，項目預計於今年第三季落成，現正進行預租 。

2006年2月，業主恒隆地產宣佈家樂商場將改名為「家樂坊」，大部分租戶的租約於年內到期，將商場重新定位，將商舖合併改大，大致為兩舖改為一舖，引入星巴克、板前壽司及California Pizza Kitchen等租戶。至於寫字樓部分則只作內部裝修，包括重鋪地板等等。翻新後以售賣女性服裝、鞋和手袋為主，並且跟隨市況調整租金。2007年，翻新工程陸續完成^[1]。2011年1月，業主將商場地庫改為「家樂．大食瀛」，引進6間日式食肆，包括豚組、大阪王將、全港首間味吉拉麵館、Mou Mou Club、18 Grams及自助乳酪專門店Tutti Frutti^[2]。

2014年10月，時裝連鎖店H&M將租用商場地下、一樓及部份地庫為旗艦店，達55,000平方呎，佔家樂坊9成樓面面積，每月租金約900萬港元。商場內的小店和特色食肆已於2015年5月起陸續結業^[3][4][5]。H&M於2016年1月29日開業，而原在地下及一樓的星巴克則已於2015年12月在地庫重新開業^[6]。業主在2016年後一直以「型‧聚旺角」為策略定位，整合旺角區內核心物業。業主為進一步加強「型‧聚旺角」的市場定位，辦公樓部份亦在2018年4月1日起亦改名為「家樂坊」。^[7] 2020年8月，媒體報道H&M旺角旗艦店租約將在今年第四季約滿，僅保留1樓約1.8萬呎樓面，放棄地下及地庫。而地下1.8萬平方呎舖位由運動服裝店Foot Locker租用，月租約200萬元。^[8]地庫在2020年10月開設傢俬店at.home Pop-up Store。而地下B號舖及一樓全層在2020年1月開設臨時性質的AEON Pop up Store，^[9]於同年2月21日結業。其後一度短暫改為奔墟We Connect Mall，在五六日運作。到同年5月14日，落實開設AEON STYLE，基本租金為8550萬元，租約期為6年。^[10] 2021年8月6日，AEON開設佔地25000呎的AEON STYLE，設生活美容用品、12蚊店DAISO JAPAN、家品HÓME CÓORDY、綠色健康商品TOPVALU、美妝護膚Beauty Corner、潮流玩具Anime Corner及超級市場。

自從口罩令解除，生活全面復常，愛美一族也急於執靚面容，務求以最佳狀態示人。美容及醫療美容界在過去三年經歷了一場汰弱留強賽後，有財力留下的多個集團，原來默默透過併購或開設分店不斷擴充業務，為拓展市場佔有率，已爆發一場版圖爭奪戰。本刊追蹤多間美容及醫美集團，拆解他們的發展策略，其中香港小輪投資四千萬元搶灘輕醫美；完美醫療在全球開設新分店；唐安麒國際集團則接手同行業務，保住業界一班專才飯碗；Spa Collection更透過收購，同步經營多達七個不同美容範疇的品牌。業界認為，若政府扶助業界將香港發展成亞洲醫美中心，在醫療及美容團隊互相協力下，所帶來的發展機遇及收益，絕對是無可限量。

「MEDI MAGIC」致力優化現有的皮膚護理美容服務之餘，也開拓醫美業務。

「業內一直存有併購同行的風氣，近年多了美容院賣盤轉讓，於是自己趁低吸納以擴大生意板塊，特別是一些租金較低又有一定規模的美容院。疫情期間收購約十間美容機構，部分本身具有輕醫美技術。」Spa Collection集團創辦人郭敏霞說。
郭敏霞從事美容逾三十年，是國際美容企業連鎖管理協會創會會長，所創立的美容集團「Spa Collection」合共經營七個品牌，業務遍布香港、深圳、廣州及佛山，近年也有發展醫美。

引進韓國新儀器

「收購美容院旨在協助集團快速發展，所以在決定是否收購時，會着重對方所擁有的技術及客源，看看相關技術是否集團所缺乏，以及是否符合整體發展策略；並要了解相關機構是否已經營了一段時間，有多少長期光顧的客人及熟手員工等，能夠擴大我們的客路。」她續說，集團在過去便透過收購美容院，開拓了美甲服務及頭部護理，因而新增了兩大品牌，並在集團約三分一的分店內提供相關品牌服務。
郭敏霞為了拓展活髮中心業務，自家研發相關洗髮護髮產品以及技術，提升頭皮護理服務；近日更親身前往韓國大田了解頭皮護理最新護理手法，並大手購入十套頭皮護理儀器，以望精益求精。
本地上市集團近年也積極拓展醫美業務版圖，恒基地產（0012）旗下的香港小輪集團（0050）去年殺入醫學美容行業，斥資約四千萬元在尖沙咀美麗華廣場開設首間結合醫療技術及美容服務的輕醫美中心「AMOUR」。

完美醫療（1830）近期開設多間診所及服務中心。

郭敏霞致力發展頭皮護理技術。

醫美市場全球擴張

香港小輪集團總經理及執董李嘉豪早前表示，集團決定轉型，一方面看好醫美市場是全球大趨勢，而且該集團在醫療方面，有母公司旗下的仁安醫院做強大後盾，有效提高客戶的信任度，且母公司的客戶對象都是高端客戶，與醫美業務相輔相成。
集團亦計劃再開設兩至三間醫美中心，他續說，未來亦有意進軍大灣區市場，拓展內地醫療旅遊業務，日後有機會甚或進行併購。另一邊廂，前稱「必瘦站」的完美醫療（1830）於二一年轉名，主攻醫療美容及醫療健康生意，目前在香港、北京、上海、澳門、澳洲及新加坡均設有診所或服務中心，近年也將版圖擴展到大灣區。其主席歐陽江表示，集團早年主力拓展醫療美容服務，近年發現醫療健康市場發展空間更大，遂從醫學美容擴展至醫療健康範疇，開拓生髮、痛症醫療，甚至提供女性不育、人工受孕及冷凍卵子服務等。他對外透露，計劃在美國及英國開分店，目標在三年內使醫療服務與醫療美容業務各佔收入一半。除透過集團拓展相關業務，也計劃在香港、內地及海外物色相關醫療併購機會。至於擁十多間美容院的唐安麒，也積極拓展其健康美容王國，尋找心水合作夥伴，計劃進一步拓展中國市場。她在十九歲時以不足十萬元的本錢，與弟弟一同創立唐安麒美容中心，近十年在香港及韓國兩邊跑，一早便研究韓國美容技術，並將當地醫學美容引入香港，掌握整個美容以至醫療美容的發展趨勢。疫情期間本港美容業被迫停業八個月，唐安麒曾形容疫情令行業進入整固期，眼見不少同業捱不住，亦主動提出收購或入股經營有困難的同業。當中不少東主最放不下的是一批已成為老友的熟客及員工，所以她們都會尋求理念相近、願意提供熟客所需服務，以及能保住專才員工飯碗的買家接手。